Amennyiben egy társaság az irodája bérelt lakóingatlan, és azon felújítást szeretne elvégezni, többek között az áfafizetés témájában is találkozik megválaszolandó kérdésekkel. Felteheti a kérdést, hogy mi lesz a beszerelt eszközök sorsa, az áfatartalmat felújításkor levonhatja-e, kell-e adót fizetnie a bérbeadónak (bérbeadó magánszemélynek…) a szerződés végén a magasabb értékű lakás után?

Bérlemény felújítása

Az üzleti életben a felek a bérleti szerződésben állapodnak meg annak kapcsán, hogy egy felújítás milyen következményekkel jár. Elképzelhető, hogy a felújításért „cserébe” egy ideig nem fizet a bérlő bérleti díjat, vagy mégis fizet rendszeresen, és a szerződés végén otthagyja a többletértéket a bérbeadónak.

Ha lelakja a felújítás értékét a bérlő

Abban az esetben, amikor lelakja a felújítás értékét a bérlő, számlázni kell egymással szemben a bérleti szolgáltatást és a felújítás elvégzését.

A bérlőnek akkor kell számlát készítenie a felújításról a bérbeadónak, ha ebben egyeztek meg a szerződésben. Ilyenkor a felmerült, majd továbbszámlázott költségek áfáját levonhatja.

Áfafizetés, ha a bérbevevő könyveibe kerül be a felújítás

Amennyiben felmerülésükkor nem számlázza ki a felújítás, átalakítás költségeit a bérlő a bérbeadónak, hanem a bérbevevő könyvelésébe kerülnek be, akkor a bérbevevő számviteli nyilvántartásaiban bérelt ingatlanon végzett felújítás címszó alatt aktiválni kell ezeket a költségeket. Fontos, hogy a bérleti szerződés, megállapodás tartalmazza ezt a megoldást.

Ebben az esetben a pontos menet:

  • a bérbevevő saját költségén felújítja a bérelt lakóingatlannak minősülő irodát,
  • mindettől függetlenül fizeti a teljes bérleti díjat,
  • a bekerülési költségek áfája nem vonható le az adólevonási jog speciális korlátai miatt: lakóingatlannak minősülő ingatlan felújításához szükséges termékeket terhelő előzetes áfa, és a lakóingatlan felújításához szükséges szolgáltatás nyújtása esetén áthárított áfa nem vonható le.

Ugyanez igaz lakóingatlan építésére is, nemcsak a felújításra.

Ha lejár a szerződés

A bérlő tárgyi eszközei között szereplő bérelt ingatlanon végzett beruházás nettó értékét ki kell vezetni, ez egy lényeges könyvelési kérdés, és áfafizetéssel kapcsolatos pontjai is vannak. Három eset lehetséges:

  • amennyiben a bérbeadó megvásárolja piaci értéken – ha ezt írásban vállalta, mielőtt elkezdődtek a felújítási munkálatok, vagy
  • ha a bérbeadó térítés nélkül veszi vissza – a bérlő a térítés nélküli átadás könyvviteli szabályai alapján a könyv szerinti nettó értéket elszámolja egyéb ráfordításként, illetve
  • ha a bérbeadó nem veszi át sem térítés nélkül, sem pénzért, hanem kéri, hogy állítsa vissza a bérlő az eredeti állapotot.

Térítés nélküli átadásnál a bérbevevőnél a végleges átadás miatt áfafizetési kötelezettség keletkezik.

Amennyiben nem egyéni vállalkozó magánszemély a bérbeadó, és átveszi térítés nélkül az irodán végzett beruházást, akkor a felújítás áfás piaci értéke a bérbeadó magánszemély bevétele lesz, egyéb jövedelemnek minősül, és ezt le kell adóznia.