Élete során valószínűleg mindenkit érint – legalább egyszer – ingatlan értéke után illeték megfizetési kötelezettség. Az illetéktörvény szerint három esetben keletkezik illetékkötelezettség: öröklés, ajándékozás és egyéb, visszterhes vagyonátruházási esetekben – például adásvétel, csere, osztalék címén juttatott ingatlan, ráépítés címén történő tulajdonszerzés. A cikkben, adótanácsadó tapasztalatunk révén, szeretnénk megmutatni, hogyan jár el az adóhatóság az illeték alapját képező forgalmi érték meghatározásakor.

Forgalmi érték bejelentési kötelezettség

Az illeték fizetésére kötelezett félnek be kell jelentenie az ingatlan forgalmi értékét a jogügylet vagy a hagyaték bejelentésekor, vagy más esetekben az adóhatóság által kitűzött határidőig. Vannak esetek, amikor nem az illeték megfizetésére kötelezett félnek kell a bejelentést megtennie, hanem például közjegyzőnek, bíróságnak vagy a földhivatalnak. Közjegyző bejelentésére kerül sor például a hagyatéki eljárásnál, ha a hagyatékot közjegyző adja át. Ilyenkor a hagyatékátadó végzést a közjegyző küldi meg az állami adóhatóság részére.

Az illeték – az adóhatóság értékmegállapítása

A forgalmi érték bejelentése után az adóhatóság is megállapítja az ingatlan forgalmi értékét – függetlenül a bejelentésben szereplő értéktől. A felek közt megállapított ellenérték eltérhet az adóhatóság által megállapított forgalmi értéktől, a felek ugyanis szerződési szabadságuk révén maguk határozhatják meg az ellenértéket. Az illeték alapjául azonban ilyenkor az adóhatóság önálló számítási módja alapján kalkulált érték fog szolgálni. Az adóhatóság által kalkulált értéknek nincs hatása a felek között kialkudott ellenértékre, csak azt mutatja meg, hogy mi az az ár, ami ideális és reális körülmények között az adóhatóság szerint indokolt lett volna a piacon. Érdekesség, hogy az adóhatóság akkor is eltérhet az ellenértéktől a forgalmi érték kalkulálásával, ha pályázat során alkudják ki az árat, tehát versenyeztetés történt.

Lefelé is eltérhet az adóhatóság

Ha az adóhatóság azt állapítja meg, hogy a bejelentett forgalmi érték magasabb, mint amit ő számít, akkor is az általa kiszámított érték lesz az illeték alapja, tehát az adóhatóság nem csak a felek hátrányára térhet el a bejelentett értéktől. Ilyen esetből azonban tény, hogy kevesebb van, olyankor találkozni vele, amikor azért írnak magasabb értéket a felek a szerződésbe, hogy a vásárló a megszerezni kívánt hitel biztosítékaként magasabb összegű fedezettel szolgálhasson.

Bizonyítási eszközök

Törvény sorolja fel tételesen, hogy milyen figyelembe vehető bizonyítási eszközöket vehet igénybe a hatóság az illeték alapjának meghatározásához:

  • helyszíni szemle
  • összehasonlító értékadatok
  • nyilatkozat
  • szakértő bevonása
  • adó- és értékbizonyítvány

A szakértő igénybevétele opcionális, a többit mind köteles figyelembe venni, de ezeken kívül más eszközt nem használhat.