Az ingatlan áfa 2016 év elején jelentős kedvezménnyel módosult, az új építésű lakások áfája 27%-ról 5%-ra csökkent. A kedvezményes áfa kulcs kritériumai között szerepel a hasznos alapterület, amelyet nem egyszerű a törvénynek megfelelően kiszámolni. A NAV ezért kiadott egy közleményt a hasznos alapterület kiszámítására, amelyből összegyűjtöttük a lényeges pontokat.

Kedvezményes ingatlan áfa kulcs az új építésű ingatlanokra

A kedvezményes ingatlan áfa kulcs azokat az új építésű lakásokat érinti, ahol

  • többlakásos társasház esetén nem nagyobb, mint 150 nm a hasznos alapterület,
  • egylakásos családi ház esetén a hasznos alapterület nem nagyobb, mint 300 nm.

Azon lakóingatlanokra vonatkozik a kedvezményes ingatlan áfa, amelyek korábban nem kaptak még használatbavételi engedélyt, illetve ha mégis megkapták a használatbavételit, akkor a használatbavétel és az értékesítés között kevesebb, mint 2 év telt el.

Lakóingatlanok

Lakóingatlannak minősül a lakás céljára létesített ingatlan, amely az ingatlan-nyilvántartásba lakóház vagy lakás név alatt került be. A lakás rendeltetésszerű használatához nem szükséges helyiségek még akkor sem tartoznak ide, ha egyébként egybeépültek a lakóépülettel (pl. a garázs vagy műhely).

A kedvezményes ingatlan áfa kulcs alkalmazásának feltételei között szerepel a hasznos alapterület, amelyet nem egyszerű megállapítani, ezért a NAV kiadott egy közleményt, mely segít eligazodni a hasznos alapterület megállapításában.

Hasznos alapterület számítás az OTÉK szerint

  1. június 16-i hatállyal az áfatrv.-t (2007. évi CXXVII. trv.) kiegészítették az összes hasznos alapterület fogalmával, így segítve a kedvezményes ingatlan áfa mérték alkalmazásának eldöntését. Az összes hasznos alapterület számításához az OTÉK-ban – országos településrendezési és építési követelményekről szóló kormányrendeletben (253/1997) – használt fogalmat veszik alapul.

Az OTÉK melléklete szerinti hasznos alapterület

A hasznos alapterület számításához figyelembe kell venni az összes szint hasznos alapterületét, vagyis a helyiség vagy épület szerkezettel részben vagy egészben közrefogott azon részét, ahol a belmagasság legalább 1,9 m. Építményszint: azon használati szintek, ahol helyiség van, de nem minősül építményszintnek a padlás és az a tetőszint, ahol a felvonógépházon vagy a lépcsőház felső szintjén kívül más helyiség nincs.

A kedvezményes ingatlan áfa alkalmazásakor tehát a padlás nem része az összes hasznos alapterületnek. Építményszintnek minősül az a beépített tetőtér, amely szükséges a rendeltetésszerű használathoz, és alkalmas huzamosabb tartózkodás céljára. A beépített tetőtér azon alapterületét kell figyelembe venni a kedvezményes ingatlan áfához számított hasznos alapterületnél, ahol a szabad belmagasság legalább 1,9 m.

A pinceszint is építményszintnek minősül, és ha 1,9 m belmagasság megvan, akkor a hasznos alapterületbe beszámítandó.

Erkély és terasz – része a hasznos alapterületnek?

Mi a helyzet a külső terasszal, erkéllyel? Ezeket többnyire a loggiaval, tornáccal együtt épületszerkezet fogja körbe – részben vagy egészben, tehát ezeknek a területét is figyelembe kell venni, amikor az ingatlan áfa kedvezményes mértékéhez számítjuk a hasznos alapterületet. Azonban csak akkor, ha elérik az 1,9m-es belmagasságot. Mivel egy nem fedett külső tartózkodó tér esetében az 1,9 m-es belmagasság nem értelmezhető, ezért ezek a terek nem tartoznak a hasznos alapterületbe.
Kérdés azonban, hogy a fedettséget milyen elem biztosítja: ha egy többemeletes házról van szó, ahol egy felső erkély biztosít fedettséget, akkor annak nem az a funkciója, hogy a fedést biztosítsa, ezért az alatta lévő erkély nem minősül fedettnek, és nem értelmezhető rá belmagasság, tehát nem kell figyelembe venni a hasznos alapterület számításakor.

A garázs

A garázs nem minősül lakóingatlannak, ezért nem tartozik az ingatlan áfa kedvezményes 5 %-os kulcsa alá sem. Még akkor sem, ha egy olyan új ingatlanhoz tartozik, ahol a kedvezményes áfa mértéket alkalmazzák. A NAV tájékoztatója alapján tehát a garázs mindig 27%-os áfával adózik, ezért az egyszerűbb adózás érdekében célszerű a garázs ellenértékét  önállóan meghatározni a vételárban.