A vállalkozás, ha nem tud saját ingatlant vásárolni és saját igényeire alakítani, egy bérelt ingatlanon is végezhet felújítást, átalakítást. A bérelt ingatlanon végzett beruházások helyes könyveléséhez megvizsgálandó kérdések körét gyűjtöttük össze.

Bérelt ingatlanon végzett felújítás utáni helyreállítás

A bérelt ingatlanon végzett beruházásoknál kérdés, hogy mit tegyen a bérlő a beépített eszközökkel a szerződés végén. Előrelátó partnerek esetén nagy valószínűséggel már a bérleti szerződésben rögzítették, hogy az ingatlant vissza kell-e állítani eredeti állapotába, és ha igen, akkor ki viseli ennek költségét, vagy esetleg megvásárolja-e az elvégzett beruházásokat a bérbeadó.

A precízen megírt megállapodásban arra is ki kell térni, hogy hogyan értelmezendő az eredeti állapot. Például, ha elvégzett a bérlő egy elektromos felújítást, akkor vajon vissza kell bontania a falból a vezetéket?

Ha nem történik helyreállítás

A szerződésben dönthetnek úgy a felek, hogy annak lejáratakor a beépített eszközök átkerülnek a bérbeadó tulajdonába, akár térítés nélkül is, de ellenértékben is megállapodhatnak.

Ha kevésbé előrelátók a partnerek, semmit sem találunk a szerződésben arról, hogy mi legyen a bérlő által beépített eszközökkel. Számvitelileg ilyenkor el kell számolni valahogyan az ingatlanban hagyott eszközöket. Mit tehet a bérlő? Leselejtezi vagy térítés nélküli átadást könyvel?

A selejtezést hitelt érdemlően dokumentálni kell, de ha valójában ez nem történik meg, nem semmisül meg, nem bontják le, akkor hogyan mondható rá, hogy selejtezésre került?

Kell-e adókövetkezényekkel számolni a bérbeadónál, amikor ingyenesen nála hagyja a bérlő az eszközöket?

Előfordulhat, hogy a bérbeadó nem tudja hasznosítani az ingatlant abban az állapotban, amiben a bérlő hagyta, és esetleg újra át kell alakítania. Ilyenkor számára nem értéknövelő tényező az, amit a bérlő beépített.

Bérelt ingatlanon végzett felújítás hasznos élettartama

Elképzelhető, hogy az eszközök a bérlőnél már nullára leírt eszközök, kérdés, hogy ilyenkor számolhatunk-e egyáltalán adóhatással? Ekkor az eszközöknek lehet még nyilvántartási értékük vagy nullánál nagyobb piaci értékük.

Jó megoldás, ha a hasznos élettartamból és a maradványértékből indulunk ki.

Idegen ingatlanon végzett beruházás során létrejött tárgyi eszközöket a tárgyi eszközök között kell nyilvántartásba venni, és értékcsökkenési leírást kell elszámolni, amihez meg kell határozni a hasznos élettartamot és a maradványértéket. A hasznos élettartam meghatározásakor figyelembe kell venni a határozott idejű bérleti szerződés időtartamát, ennél nem lehet hosszabb a hasznos élettartam. Ha határozatlan időre szól a bérleti szerződés, és a felmondásról, hosszabbításról a bérlő dönt, akkor a tervei, elképzelései alapján kell meghatározni a hasznos élettartamot, él-e a bérleti szerződés meghosszabbításának jogával, illetve mit jelent számvitelileg, ha a bérlő mégis megváltoztatja döntését?

Hogyan hat a szerződés felmondása a hasznos élettartamra?

A számviteli trv. alapján megváltoztatható a terv szerinti értékcsökkenés elszámolása, ha a körülményekben lényeges változás áll be, de a változás eredményre gyakorolt hatását be kell mutatni a kiegészítő mellékletben. Ha a bérlő dönthet a szerződés hosszabbításáról, akkor minden évben felülvizsgálandó a hasznos élettartamra vonatkozó becslés. llyenkor a maradványértékre vonatkozó becslést is változtatni kell.

Mi történik, ha a bérleti szerződést a mérlegkészítésig mondják fel? Hogyan kell a fordulónapon figyelembe venni, ha a felmondás a mérlegkészítés napja után történik? A bérleti szerződés felmondása miatt meg kell-e változtatni a hasznos élettartamot, hogy a felmondási időszak végére megvalósuljon a nullára/maradványértékre leírás?

A számviteli trv. nem mondja ki, hogy milyen időpontban kell megnézni, hogy a hasznos élettartamra vonatkozó körülmények változtak-e. Egy bérleti szerződés felmondása azonban mindenképp ilyen időponttá válik.