A magánszemélyek esetében az ingatlanértékesítés során külön kell kezelnünk azt a helyzetet, amikor gazdasági tevékenység részeként, üzletszerűen történik az értékesítés.

Ingatlanértékesítés magánszemélyként

Amikor nem beszélünk gazdasági tevékenységről, az ingatlanértékesítésből származó különadózó jövedelmet 15% SZJA terheli, és 5 év után adómentessé válik a jövedelem, a sávosan növekvő adóalap csökkentő tételnek köszönhetően. Itt ÁFA sem terheli az értékesítést, mivel nem adóalany a magánszemély.

Amikor gazdasági tevékenység keretében történik az ingatlanértékesítés, akkor az ebből származó jövedelem az összevont adóalap részeként adózik, és az ÁFA alanyává válik a magánszemély.

Mi a gazdasági tevékenység?

Az SZJA-trv. alapján gazdasági tevékenység valamely tevékenység üzletszerű vagy tartós, rendszeres jelleggel történő folytatása, ha az ellenérték elérésére irányul, vagy azt eredményezi, és a tevékenység végzése független formában történik.

Üzletszerű tevékenység

A tevékenység akkor üzletszerű, ha a magánszemély megélhetésében nem elhanyagolható mértéket jelent. A rendszeresség is megalapozhatja a gazdasági tevékenységet. Egy alkalom is annak minősíthető azonban, ha egy ingatlan megszerzése arra irányul, hogy a magánszemély haszonszerzés céljából továbbértékesítse.

Ingatlanértékesítés közművesítés vagy parcellázás után

A továbbértékesítési célra utal, ha a magánszemély az értékesítés érdekében tevékenységet folytat, pl. kivonja a földterületet a mezőgazdasági művelés alól, vagy ha értéknövelő beruházást hajt végre, pl. közművesít. Ha ajándékozás, vagy öröklés útján szerzi a földterületet, és azt megosztja, mert csak így tudja értékesíteni, akkor a telekmegosztás sem jelent gazdasági tevékenységet. Ha azért kell kisebb részekre osztani a területet, mert csak a kisebb területekre van kereslet, ez még nem minősíti adóalannyá a magánszemélyt. De egy komoly reklámtevékenység, jelentős közművesítés, más jelentős beruházás már adóalannyá változtatja az értékesítő magánszemélyt.

ÁFA-alanyiság az ingatlanértékesítés során

Amennyiben adóalanynak nem minősülő magánszemély értékesíti az ingatlant, az ÁFA alanyiság szempontjából az ÁFA-trv. 5. §–t kell figyelembe venni. Ha fennáll az ÁFA-alanyiság az ingatlanok üzletszerű értékesítése miatt, akkor a sorozatjellegű értékesítésre vonatkozó szabálynak nincs jelentősége. Az imént említett 5. § alapján adóalanynak számít az a magánszemély, aki saját neve alatt gazdasági tevékenységet folytat. Annak helye, célja és eredménye nem releváns. Gazdasági tevékenységről az ÁFA-trv. 6.  §–a rendelkezik: egy tevékenység üzletszerű, tartós vagy rendszeres jelleggel történő folytatása, amennyiben ellenérték megszerzésére irányul vagy azt eredményezi, és független formában történik a tevékenység végzése.

Az, hogy személyes szükségletek kielégítése céljából vásárolták meg a területet, még nem akadálya annak, hogy később gazdasági tevékenység végzéséhez használják. A vásárláskori szándék akkor lesz fontos, amikor a magánszemély az ingatlan vásárlásakor előzetesen felszámított áfa levonását kéri.